Logement : que faut-il savoir sur l’état des lieux ?

Le propriétaire peut-il exiger un expert ?  

En théorie, propriétaire et locataire doivent choisir ensemble comment faire l’état des lieux. Mais en pratique, le propriétaire indique souvent dans le contrat de bail comment il sera fait. Par exemple, avec un expert (architecte, agent immobilier, géomètre, etc.). 
Le locataire peut négocier le contrat de bail et choisir de le signer ou pas. Mais souvent, il se sent obligé d'accepter les conditions du propriétaire parce qu'il veut vraiment ce logement. 
S'il est écrit dans le contrat de bail que tel expert est mandaté pour faire l'état des lieux, propriétaire et locataire doivent chacun payer la moitié des frais.  
Si le locataire n'est pas d'accord sur l'état des lieux ou sur l'expert, il peut demander au juge de paix de désigner un expert. Il doit le demander avant la fin du 1^er mois pendant lequel il occupe le logement. 

Comment se passe l'état des lieux ? 

L’état des lieux doit toujours être contradictoire : les 2 parties au contrat de bail doivent le faire et le signer. Il peut être réalisé par le propriétaire et le locataire, ou par leurs représentants : 

• un expert personnel, une agence immobilière, un membre de la famille, etc.… 
• l'expert choisi de commun accord,  
• l'expert désigné par le juge. 

À la fin du bail, comment ça se passe ?  

S'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l'état où il se trouve quand il le quitte. Cette présomption est favorable au locataire. En effet, si le propriétaire estime qu'il y a des dégâts, il doit prouver qu'ils n'existaient pas à l'entrée. Il peut le faire, par exemple avec : 

• des factures de travaux effectués avant l’entrée du locataire,  
• l’état des lieux de sortie fait avec le locataire précédent, 
• des photos. 

 
S’il y a eu un état des lieux d’entrée, le locataire doit rendre le logement dans l’état dans lequel il l’a reçu. Il doit réparer et/ou payer les dégâts non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée. Mais il ne doit pas payer pour les réparations dues à : 

• l’usure normale des matériaux (variable selon leur qualité) ou la vétusté du bâtiment (un vieux parquet élimé, la peinture des murs défraichie par le temps…) 
• la force majeure (tempête, tremblement de terre, inondation reconnue comme calamité naturelle…). 

L’état des lieux de sortie détermine les réparations que le locataire doit payer. Ces frais peuvent être retirés de la garantie locative. 

En pratique, l’état des lieux de sortie peut être le moment où le locataire rend les clés et le propriétaire signe les documents pour libérer la garantie locative.  

Que faire si on n’est pas d’accord ? 

Privilégier les pistes de résolution à l’amiable :  

• Le locataire et le propriétaire peuvent demander l’aide d’un médiateur. Certaines communes proposent un service de médiation gratuit. L'asbl Conflicool (2) donne aussi gratuitement des conseils pour résoudre un conflit à l'amiable. 
• Le locataire et le propriétaire peuvent demander une conciliation gratuite au juge de paix. 

Si cela ne fonctionne pas, le propriétaire et le locataire peuvent demander au juge de paix de décider.  

Plus d'infos sur conflicool.org